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作者:陈庆,《房地产八卦》主编

说起温州,很多人的第一印象是“这里有商人,人民的财富很高”。

无论是全国各地的文商商会,还是曾经看不上全球楼市的温州地产集团,都说温州民营经济的活动是明确的。

然而,温州的崛起和温商的诞生源于温州是一个被“遗忘”的大都市。温州三面环山,中间多山,山高谷深,中间有瓯江、飞云江,去之不易不失蜀道。

唐代孟浩然有句诗说:“去穷国,独航。问同舟,何时到永嘉?”

直到1989年,14个沿海开放大都市中,只有温州既没有铁路,也没有机场。长期以来,由于自然条件的先天不足,加上地处浙江省内离台湾最近的前哨,国家除了从战略角度出发,在温州建设必要的军事设施外,基本上忽略了对经济建设的投入。现在温州的机场和铁路其实都是温州人自己建的。

但是,正是这种情况,让温州人生存下来,寻找商机,做生意,寻找活路。在这个过程中,文商也学会了抓住机遇,在房地产行业取得巨大成就。从忠良到华虹,再到新湖宝,文商逐渐形成了一个奇特的房地产“永嘉学派”。

第一

我还记得我高中的时候,求过各种高考的书。我偶然知道古代也有一本高考圣经,是南宋温州人陈福亮为学生考的《永嘉老师八面锋》。

《永嘉老师八面锋》分为治理、人物、地理、官制、兵法、金融贷款等项目,如同“四面楚歌”。他们分着学着,一个个看的透彻。在科学领域,就像“八面出锋”,都是很容易解决的。

当时知道这本书后,虽然感叹古今,都喜欢走捷径,但转念一想,觉得这位永嘉老师是高考第一个出书当助教的人!

爵之后,随着我更深的体会,我认识了这个“永嘉老师”陈福亮和他的“永嘉学派”。所谓“永嘉学派”,又称“功德学派”,提倡功利主义的学习,堵塞了空谈人生。它提倡“世所用,义利双全”,提倡贸易惠民,减税减税减税,探索振兴国民经济的途径。

不得不说,正是这种在功利面前求上进的思想,才真正影响了温州人,尤其是永嘉人的思维。

华虹家信集团董事长李进书

李进书是永嘉上塘人。俗话说,依山吃饭,依海吃海。在永嘉,一个远离大海的县,李进书因海鲜而出名。

对此,李进书多次回忆,上世纪80年代初,当时很多人还在与姓氏社会或姓氏资本作斗争,他的父亲李承宗就带着李金龙、李进书、李金杰三兄弟出海打渔,每次回来都能挣两三百元,在当时是一笔巨款。

但是,海鲜带来的不仅仅是金钱,还有工业经济思维的进步。通过扩大海鲜业务,李进书逐渐明白了以下原则:

(1)先做特殊工作,再做广泛工作。与其他海鲜商的“大杂烩”不同,李进书只是在初期制作了水母。因为海蜇不容易腐烂储存,所以便于规模化,将采购批发网络延伸到全国,然后依靠这个网络逐步推广鱼翅、海参、黄花鱼等其他类别的海产品。

(2)从低端到高端。随着海鲜事业的发展,李进书三兄弟计划进军顶级海鲜市场,并推出了一个专门经营珍稀海鲜珍品的品牌“鲜岛”

不得不说,所有的工业思维其实都是一样的。——华虹嘉信的成立和成长,明显沾染了海鲜生意的印记。

为什么这么说?我们知道,华虹家信起家的温州楼市,经历了海南楼市泡沫破裂的过程。2010年以来,温州房价下跌了20多个月,低端商品房价格下跌超过30%,豪宅价格减半。

显然,这种房价的长期下跌足以摧毁人们对温州楼市的信心。然而,此时深受永嘉学派名利思想渗透的李进书,却认为房地产更能承载他的野心。此外,温州楼市长期下跌,房价减半,地价更低。在其他人几乎都不竞争的情况下,这是一个占领市场、逆势增长的机会。2012年,他卖完了,成立了华虹嘉信。

对了,李老板把海鲜上积累的业务培养起来,延伸到房地产上。

就像当初专注海蜇打造品牌的路径一样,华虹嘉信“让温州成为虞城县的标杆,让瑞安、龙湾成为温州的标杆”。这种覆盖全市,通过多个项目建设样板市场的方式,可以形成很强的市场意识,从而占领市场,阻碍竞争。

所谓一对一打不过对手,二对一,三对一,即使对手更强,也能打败他们。这叫中间聚焦策略,或者说营销上的ARS策略,就是把资源集中在一个点上,成功率会很高。这也是李进书从卖海鲜中学到的理论。

2012年,华虹嘉信销量只有15亿,但2016年销量210亿,实现了3年14倍的“超级黑马速度”;2018年,华虹销售额接近500亿元,远超国外大鳄万科、碧桂园、温州本土老牌中梁。

2017年,华虹嘉信总部迁至杭州,为区域复制三步走战略(深化浙江、止步华东、面向全国)提供了更好的条件。

2020年9月底停止,8年前才成立的华虹嘉信在嘉里排名第82位,与老牌地产企业和盛、华侨城、九龙仓、华宇非常接近。

第三

我们知道,永嘉学派提倡“知其道而谋其利”,正义不能脱离功利,功利不能缺少正义。

然而,对李进书来说,平衡正义和利益并不容易。

为什么这么说?李氏家族有三个兄弟,他们的合作事业是“寻找新鲜岛”,但华虹嘉信的成功只是李进书的。

在二胎成功的刺激下,李家的老大和老三也转行做房地产。2015年,三哥李金杰入驻,成立洪欣龙翔地产;2018年,老李金龙的儿子李伯睿创办了浙江郭虹新锐房地产集团。

三兄弟合作的事业《寻找新鲜岛》因无人问津于2018年被取消。时隔六年,李家的“分家”正式完成,兄妹身份成为竞争对手。

其实在房地产行业,有很多“逐梦地产圈”的兄弟。最著名的是郑融背后的欧几里得兄弟,荣信,欧几里得投资。但是,即使欧几里得一家这么幸福,老二欧宗荣也面临着三哥欧宗宏的信任。他原本比信任更有资源和先天优势,但郑融的成长还是让欧宗荣感到恼火。

相应地,华虹、洪欣和郭虹站起来互相竞争。例如,去年6月,大侄子李伯睿拥有的郭虹,因为龙岗新城的一块土地,在与华虹、洪欣等房地产企业进行了148轮的购物后,将其拿下。

因此,作为华虹的掌门人,李进书不仅要平衡华虹的规模和质量,还要考虑面对郭虹在温州市场的份额,如何平衡与三哥李金杰和侄子李伯睿的血缘和利益关系,这是华虹嘉信“义利平衡”的首要枢纽。

4号

除了血缘和利益,华虹还面临着规模和质量控制上的争议

例如,在去年的公司规划会议上,李进书公开表示,集团2019年的目标是确保500亿元的销售额,为未来实现1000亿元打下坚实的基础。

然而,2019年全年,华虹嘉信只实现了460亿元,2020年1-9月,华虹嘉信只实现了185亿元的销售额,连500亿元都难以突破,1000亿元的梦想正式“破碎”。

对应规模摊子,是华虹在治理和质量上的摊子。

就在几个月前,李进书宣布自己将成为“变形虫”,并宣布企业将“分拆”,所有员工将承担实现企业“数字化规划”的规划压力。

为此,华虹嘉信引进了新源前CEO张丽舟,但张丽舟3月份履职后离职;之后邀请了贵州碧桂园地区总裁黄世峰。

但必须提到的是,从2013年的34亿销量到2018年的400多亿销量的短期快速增长,主要是三四线城市这几年的换棚红利。

现在,随着近两年房地产市场的变化,三四线城市棚改红利的消退,房企融资端的收紧,华虹嘉信单靠“变形虫”或者换几个将军显然无法达到之前的高增长率。

质量控制方面,华虹初期,以温州大宅院为代表的华虹产品一定要建游泳池,新房溢价高,二手房能快速抗跌抗涨。华虹也凭借这些特点在温州地产界声名鹊起。

华虹家信优秀产品标志

如今,由于华虹重仓三四线的规模摊位和楼市不景气,尤其是华虹嘉信理财的资金主要来自银行信托融资,融资利率高达8%-15%。在这样的策划压力下,华虹嘉信的产品已经开始显现出很多维权,我就不赘述了。

第5

就像老人说的,到时候天地都是一个力,运送英雄也不是自由的。

作为浙江品牌地产企业中最年轻的“后进生”,华虹嘉信务实低调,但未来还会继续向上成长,还得经历更多的磨难。

也许,坚强的永嘉情结和足智多谋、勇敢无畏的天性已经渗透到了华虹的骨髓里。

华虹的迅速扩张和瞬间摆摊,自然是华虹人演的人生大戏。

关于房地产,希望和大家多交流。

请告诉我公司的名字,然后等你

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